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关于征求《南宁市国土资源局关于进一步规范建设项目用地开竣工管理实施细则》(征求意见稿)意见的通告
索引号:007575907-20170615-00001 文号: 发表时间: 2017-06-15 来源:南宁市国土资源局


根据《南宁市行政规范性文件管理办法》(南宁市人民政府令第1号)要求,现将《南宁市国土资源局关于进一步规范建设项目用地开竣工管理实施细则》(征求意见稿)向社会公开征求意见,接受社会监督。

征求意见时间:2017年6月15日至6月30日

联系人:陈攀

电话:0771-5609214  电子邮件:nntdjy@163.com

联系地址:南宁市青秀区锦春路3-1号南宁市国土资源局906室(邮编:530021)。

特此通告

 

附件:1. 《南宁市国土资源局关于进一步规范建设项目用地开竣工管理实施细则》(征求意见稿)

      2. 《南宁市国土资源局关于进一步规范建设项目用地开竣工管理实施细则》(征求意见稿)起草说明

 

南宁市国土资源局

2017年6月15日




南宁市国土资源局关于进一步规范建设项目用地开竣工管理实施细则

 

一、为进一步范建设项目用地合同或者划决定的开竣工管理定,加设项目用地供后管,促土地开利用,根据《置土地法》等法政策文件要求,合我局工作实际,特制定本细则

二、局土地利用科协调设项目用地开竣工管理相关工作;局开分局、高新分局和出中心等供地部职权具体负责合同签订、延期开工手续办理;各分局负责开展土地利用动态和延期竣工手续办理;察支队负责开展涉嫌置土地的定及查处等相关工作;局察科、征收科等部依分工共同做好开竣工管理相关工作。

三、各供地部门签订用地合同或者划决定书时目用地交地时间、开工、竣工时间按《南宁市国土源局关于范我市新供建设项目用地开竣工时间管理若干意》(南国土资规20161号)的定确定。

开工、竣工违约金按每延期一日、依据土地价款总额0.1‰定。开工、竣工违约=土地出让总价款(或划价款)×违约收天数×0.1‰。但单次计收开工违约金最高金不超宗地土地价款总额3%;单次计收竣工违约金最高金额不超过宗地土地价款总额的0.5%

目用地开工准按以下原则约定:依法取得施工后,需挖深基坑的目,基坑开挖完;使用基的目,打入所有基础桩;其他目,地基施工完成三分之一。

目用地竣工准以目取得宗地最后一期工程竣工验收文件(如:工程竣工预验收文件、规划条件核实、工程竣工五方验收文件、工程规划竣工备案表、竣工验收备案证明书等)定。

四、用地位申延期开工的,延长开工的总期限为1年,按申延期的情况类处理:

(一)在定的开工时间前申延期,可同意延期,延期限最不得超首次定开工之日起一年,其竣工时间应顺延,不产生违约金。

(二)在超过约定的开工之日起1年内申延期,经审查符合条件的可同意延期,延开工期限不得超首次定开工之日起1年,竣工时间应顺延。属政府、政府有关部或不可抗力的行(以下称:属政府的行)造成的,不违约金;属用地位自身的行(以下属自身行)造成的,按用地合同或者划决定书约违约金,违约金的收天数从定的开工次日至我局受理申之日算,不另收延期竣工违约金。

(三)在定的开工之日1年后申延期的,我局不予受理,相关供地部门应告知用地位土地涉嫌置,同告知察部门调查处理。

(四)用地史上已多次理土地延期开工手且延期总期限1,再次申延期的,我局不予受理,同时责令用地单位尽快开工。

五、已开工的目用地,用地位申延期竣工的,按照项目用地的总建筑面积,确定延长竣工的总期限(详见表1)

(一)在定的竣工时间前申延期,可同意延期,延长期限自首次定竣工之日(首次定竣工之日指最新一份同时定开工和竣工时间的用地合同、协议或划决定对应的竣工时间;或因调整土地使用条件需单独约定的竣工时间。下同)起算,最长不得超项目对应的延长期限。

(二)在超过约定的竣工时间延期,先核造成延期的原因,分类处理:

属政府行造成的,延竣工期限自原因消除之日或批准延期之日起算,最不得超项目对应的延长期限,不违约金;

属自身行造成的,延竣工期限自首次定竣工之日起算,最长不得超项目对应的延长期限,按违约金;

用地史上已多次理土地延期竣工手,且延竣工期限已超项目对应的期限,我局不予受理,同时责令用地单位尽快竣工。如违约且属自身行造成的,按违约金。违约收天数从最后定的竣工之日(指用地合同、协议或者划决定书约定的最后一次竣工时间)至用地位申请延期之日算。

表1 延长竣工总期限

项目总建筑面积

竣工期限

小于10万平方米(含)

2年以内

10-20万平方米(含)

3年以内

20-30万平方米(含)

4年以内

30—50万平方米(含)

5年以内

50万平方米以上

6年以内

六、已经认为闲置的土地,用地位要求延期开工的,按以下原则处理:

(一)属政府行造成土地置的,延期开工时间依据置原因消除的具体时间或批准延期之日确定,最不得超过闲置原因消除的具体时间或批准延期之日1年,不违约金。

(二)属自身行造成的土地置,我局不予受理延期开工手,按违约金。察支队给予土地使用人下《征土地决定》及《征缴违约金通知》,并将《征缴违约金通知》移交出金征收科征;同时责令用地位限期开工,限期开工限不得超过认定土地置之日起一年,且不能超过规定需收回的时间。费计收天数从土地置之日至下置土地》之日算,违约按第三条第二款的规定计收。但在《置土地》下达之前,用地位已取得施工并已实际动工开的,以其取得施工之日作为计违约金的截止时间

七、置土地按《置土地法》等有关置原因;非置土地有下列情形之一的,可定属政府行造成不能按期开、竣工:

(一)因未按照用地合同或者划决定书约定、定的期限、条件将土地交付用地位,致使目不具备动工开条件的;

(二)因土地利用划、城乡规划依法修改,造成用地位不能按照用地合同或者划决定书约定、定的用途、划和建条件开或竣工的;

(三)因国家出台相关政策,需要对约定、定的划和建条件行修改的;

(四)因置土地上相关利人纠纷、群众信访等无法工开或竣工的;

(五)因事管制、文物保等无法开、竣工的;

(六)政府、政府有关部门负责的征地拆迁工作、基础设施建不到位等其他行

(七)城区人民政府或开区管委会出具属政府或部原因的明的;

(八)因宗地土地使用条件整,且已划部批准的;

(九)因宗地涉嫌诉讼、司法封等造成不能按期开、竣工的;

(十)因地质环境因素、自然灾害等不可抗力致的;

(十一)政府、政府有关部的其他行

八、各分局强现场工作,在目距定开竣工期限30天前向用地送开工、竣工提醒通知,催促其按期开工、竣工。

九、目用地因整土地使用条件的手,需要重新定开工竣工时间的,可重新约定开竣工时间,不受本细则第四、第五条相关内容的限制,重新定的开竣工时间属首次定的开竣工之日。已开工项目因调整土地使用条件需单独约定竣工时间的,不受本细则第四、第五条相关内容的限制,重新定的竣工时间属首次定的竣工之日。不再追究已经产生违约责任。

十、属于私宅建设用地的,开竣工管理可适当简化,延期审批手续不需提交业务会讨论,可由受理部门直接签订补充协议或发函。

十一、本细则施行前签订的用地合同或者划决定书对违约责任有明确定的,按原用地合同或者划决定书处理。

十二、本细则201791起施行,有效期5年。原《南宁市国土源局建设项目用地开竣工管理法》、《关于修改<南宁市国土源局建设项目用地开竣工管理>有关条款的通知》、《南宁市国土资源局关于进一步规范建设项目用地开竣工管理实施细则》(南国土资规[2016]4)同时废止。




起草说明

 

一、起草的背景和必要性

为了节约集约、有效利用土地资源,国家通过规范供地合同的开竣工管理、建立土地市场动态监测监管制度、加强闲置土地处置等一系列组合拳,强化了建设用地供后监管工作。我局在2012年、2013年先后出台了《南宁市国土资源局建设项目用地开竣工管理暂行办法》,《关于修改<南宁市国土资源局建设项目用地开竣工管理暂行办法>有关条款的通知》,明确了开竣工的标准、处置程序、延期竣工的认定等内容,这对规范我局的供地管理起到了积极的作用。近几年,我局开展了审管分离的改革,土地利用科不再承担具体的供地业务,局审批办、出让服务中心、各开发区国土分局受托承担具体审批业务。结合国土部《闲置土地处置办法》,我局依法重新规范了闲置土地的认定、处置流程和工作要求,明确了监察部门的职能分工。同时,重新梳理了延期开竣工事项,将其一分为二,明确延期开工审批属行政许可事项,由相关供地部门具体办理;延期竣工属行政管理事项,由承担土地利用动态巡查的国土分局具体经办。此外,供地合同属要式合同,在过去的管理工作中,由于对合同条款约定不够规范、不够科学。如没有给用地单位合理的开工时间,导致出现土地违约闲置等一系列问题,对不按期开竣工的按土地价款总额的一定比例收取违约金,没有上限规定,由于土地价款数额较大,不仅加重了用地单位的负担,执行力较差,而且达不到促进用地单位合理开发利用的初衷。

       20166月,我局出台《南宁市国土资源局关于规范我市新供建设项目用地开竣工时间管理若干意见》,对项目用地的交地、开工、竣工时间进一步规范。考虑到供后监管特别是开竣工管理涉及供地、监察、分局等多个部门,环节多而复杂,有必要进一步细化和规范开竣工的管理。因此,为了更好的衔接政策对开竣工管理要求,结合近几年实际工作中遇到的问题,我局拟定了本《实施细则》,旨在进一步科学规范管理供地合同和开竣工的管理工作,合法合理行政,提高管理水平。

二、制定的依据

(一)《闲置土地处置办法》(中华人民共和国国土资源部令第53号)第十二条规定,属于政府、政府有关部门的行为造成土地闲置的,市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商,可选择延长动工开发期限。签订补充协议,重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起,延长动工开发期限最长不得超过1年。

第二十二条规定,国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书应当就项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定。约定、规定动工开发时间应当综合考虑办理动工开发所需相关手续的时限规定和实际情况,为动工开发预留合理时间。

因特殊情况,未约定、规定动工开发日期,或者约定、规定不明确的,以实际交付土地之日起1年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。
  第二十三条规定,国有建设用地使用权人应当在项目开发建设期间,及时向市、县国土资源主管部门报告项目动工开发、开发进度、竣工等情况。

第二十四条规定,国有建设用地使用权人违反法律法规规定和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的,依照本办法规定处理完毕前,市、县国土资源主管部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请,不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。

(二)《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十九条规定,非农业建设项目的用地单位和个人必须在用地合同约定或者用地批准文件规定的期限内动工。有下列情形之一,致使用地单位和个人在规定期限内无法动工的,可以向原批准用地的机关申请延期,延期最长不得超过二年:
        1
、不可抗力;
        2
、国家政策重大调整;
        3
、政府和政府部门行为;
        4
、其他正当理由。

(三)《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)第十四条明确要求,土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。

(四)《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发〔201034号)第(六)款规定,实施住房用地开发利用申报制度。从201041起,市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时,向国土资源管理部门书面申报,各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的,用地者要在到期前15日内,申报延迟原由,市、县国土资源管理部门应按合同约定认真处理后,可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式,对申报内容进行约定监管。对不执行申报制度的,要向社会公示,并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。

(五)《国土资源部 住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发〔2010151号)第(四)款规定,严格划拨决定书和出让合同管理。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设,自开工之日起三年内竣工。

(六)《国土资源部关于运用土地市场动态监测与监管系统 加强土地供应和开发利用监管的通知 》(国土资发〔201126号);各类住宅项目约定开竣工时间必须符合约定土地交付之日起一年内开工建设,自开工之日起三年内竣工的要求。

(七)《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定,受让人不能按期开工,应提前30日向出让人提出延建申请,经出让人同意延建的,其项目竣工时间相应顺延,但延建期限不得超过一年。

(八)其他有关政策和文件。

三、《通知》的主要内容及有关问题的说明

本通知一共分为十一条,主要包括:供地监管部门的职责分工、规范供地合同有关开工、竣工时间、标准及违约金的约定、延期开工、延期竣工、闲置土地延期开工的办理等相关内容。

(一)第一条明确本实施细则起草的依据。

(二)第二条明确供地监管部门的职责分工。

(三)第三条明确项目用地交地时间、开竣工时间的约定按南国土资规[2016]0001号文的相关规定执行。

明确开、竣工违约金的计收及用地开竣工的标准。目前,没有政策文件明确违约金计收标准,根据外地的经验,深圳市按延期半年到2 年分别按出让金的5%20%计收,福建江山市按每日0.03‰计收。结合我市实际,确定为每延期一日,开、竣工违约金按土地价款总额的0.1‰计收。其中,开工违约金按1年计算,约为3%,因此,开工违约金最高金额确定为单次计收开工违约金最高金额不超过土地价款总额的3%;因竣工违约不属我局主管业务范畴,为了合同具有可操作性的同时也能督促用地单位尽快开工,结合实际经验,竣工违约金最高额确定为单次计收竣工违约金最高金额不超过宗地土地价款总额的0.5%。

1 竣工违约金计算对比表

出让金总额(万元)按0.0001计算,1年违约金(万元)按0.0001计算,2年违约金(万元)竣工违约金(万元)竣工违约金(万元)竣工违约金(万元)
出让金1%出让金0.5%出让金0.1%
100.3650.730.10.050.01
1003.657.310.50.1
5000182.536550255
1亿3657301005010
2亿730146020010020
3亿1095
30015030
4亿1460292040020040
………………………………
10亿365073001000500100
去年最高:融创18亿6570131401800900180
今年最高:中昂4.9亿1788.5357749024549


项目开工标准按《闲置土地处置办法》的具体要求;根据市建委《关于建设工程竣工验收阶段并联审批工作流程再造的通知》(南建质安2015-74号),房屋建筑工程流程需经过工程竣工预验收、规划条件核实及工程竣工五方验收等环节,为了有利于合同管理,竣工标准按宗地取得最后一期工程竣工预验收文件(或规划条件核实、工程竣工五方验收文件)。

(四)第四条明确不同时点申请延期开工的处理原则。

(五)第五条明确已经开工的项目用地,申请延期竣工的相关处理原则。

(六)第六条针对闲置土地申请延期处理原则

(七)第七条明确非闲置土地可认定属政府行为造成不能按期开、竣工的情形。

(八)第八条明确各有关部门加强监管的内容。

(九)第九条明确办理调整土地使用条件的用地手续时涉及延期开竣工的,其重新约定的开竣工时间属首次约定的开竣时间;因办理调整土地使用条件的用地手续时涉及单独延期竣工的,其重新约定的竣工时间属首次约定的竣时间。

(十)明确私宅建设用地的办理程序,由于涉及历史遗留问题多、手续比较复杂,开竣工管理可适当简化,不需提交业务会讨论开竣工延期审批手续,可由受理部门直接办理相关手续。

(十一)第十条按照法理从旧兼从轻的原则,明确了新旧政策的之间的关系,原合同或协议已有约定的按原约定执行。

(十二)第十一条明确了通知的执行时间,以及新旧政策的之间的关系。

 四、关于各部门修改意见的采纳情况

《通知》已征求市发改委、市建委、市规划局、市住房局、青秀区政府等相关部门的意见。市发改委、市规划局、市住房局、青秀区政府四个部门无修改意见。针对市建委提出的修改意见,已在文中进一步修改完善。同时还征求了几家用地单位即行政相对人的意见。

本文原定题目为《南宁市国土资源局关于进一步规范建设项目用地开竣工有关问题的通知(送审稿)》,后经过集体审议后,认为属更多规范我局工作人员操作规则,因此,修改为《南宁市国土资源局关于进一步规范建设项目用地开竣工管理实施细则》。

我局于2017 年2 月1 日施行了《南宁市国土资源局关于进一步规范建设项目用地开竣工管理实施细则》,并于2017年1月13日将相关材料报送法制办,请其予以审查备案。2017年5月12日,张沛副秘书长召集法制办、我局、审计局、财政局等部门开会专题研究《细则》备案问题,会议建议我局对于竣工违约金上限金额五万的标准再商榷。2017年5月19日,法制办函复我局,称此次备案审查不予通过,要求我局对该规范性文件进一步修改完善。现我局再次研究,重点对第三条竣工违约金最高金额及第十条进一步修改完善。



 




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