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​关于征求《南宁市国土资源局关于进一步规范建设项目用地开竣工管理的通知》(征求意见稿)意见的通告
索引号:007575907-20170930-00034 文号: 发表时间: 2017-09-30 来源:南宁市国土资源局

根据《南宁市行政规范性文件管理办法》(南宁市人民政府令第1号)要求,现将《南宁市国土资源局关于进一步规范建设项目用地开竣工管理的通知》(征求意见稿)向社会公开征求意见,接受社会监督。

征求意见时间:2017年9月30日至10月15日

联系人:陈攀

电话:0771-5609214     电子邮件:tdly2015@126.com

联系地址:南宁市青秀区锦春路3-1号南宁市国土资源局906室(邮编:530021)。

特此通告

 


附件:1.《南宁市国土资源局关于进一步规范建设项目用地开竣工管理的通知》(征求意见稿)

      2.《南宁市国土资源局关于进一步规范建设项目用地开竣工管理的通知》(征求意见稿)起草说明

 

 

 

南宁市国土资源局

2017年9月29日

 



附件1:

南宁市国土资源局关于进一步规范建设项目用地开竣工管理的通知(征求意见稿)

 

局属各科室、各分局、出让服务中心、监察支队:

为进一步范建设项目用地出让或者划拨的开竣工管理,加设项目用地供后管,促土地开利用,根据《置土地法》等法律、法规和规范性文件规定,合我局工作实际,现将有关事项通知如下:

一、土地利用管理科协调设项目用地开竣工管理工作;行政审批办公室、经济技术开发区分局、高新技术开发区分局和出中心等供地部职责具体负责合同签订、延期开工手续办理工作;各分局负责土地利用动态和延期竣工手续办理工作;国土资源执法察支队负责涉嫌置土地的定及查处等相关工作;执法察科、出让金征收科等部依职责做好开竣工管理相关工作。

二、用地合同或者划决定目用地交地时间、开工、竣工时间按《南宁市国土源局关于范我市新供建设项目用地开竣工时间管理若干意》(南国土资规20161号)的定确定。

延期开工、竣工违约金按土地价款总额的0.1‰乘违约金天数定。计算公式:延期开工、竣工违约=土地出让总价款(划价款)×违约收天数×0.1‰。开工违约金的违约天数为用地单位正式提交延期申请前最后一次约定的开工时间至我局受理延期申之日的总天数,如在申请延期之前,用地单位已取得施工许可证并已实际动工开的,以其取得施工许可证的时间作为计收违约金的截止时间;竣工违约金的收天数为用地单位正式提交延期申请前最后一次约定的竣工时间至我局受理延期申之日的总天数,如在申请延期之前,用地位已取得工程竣工验收文件的,以其取得工程竣工验收文件之日作为计违约金的截止时间

单次计收延期开工违约金最高金不超土地出让总价款(划价款)的3%;单次计收延期竣工违约金最高金额不超过土地出让总价款(划价款)的0.5%。

目用地开工准按《闲置土地处置办法》第三十条的规定确定。目用地竣工标准以目取得宗地最后一期工程竣工验收文件的时间确定,工程竣工验收文件包括工程竣工预验收文件、规划条件核实文件、工程竣工五方验收文件、工程规划竣工备案表、竣工验收备案证明书、竣工验收备案表、竣工验收合格证等。

三、用地单位在约定的开工日前申请延期的,同意延期且不计收违约金,延长期限不得超过首次约定的开工日起1年,竣工时间相应顺延。

用地单位在约定的开工日起1年内申请延期的,同意延期,延长期限不得超过首次约定的开工日起1年,竣工时间相应顺延。属政府、政府有关部或不可抗力的原因造成延期的,不违约金;属用地位自身的原因造成延期的,按已签订的出让合同、协议或划拨决定书约定计收延期开工违约金。开工违约金的违约天数为用地单位正式提交延期申请前最后一次约定的开工时间至我局受理延期申之日的总天数,如在申请延期之前,用地单位已取得施工许可证并已实际动工开发建设的,以其取得施工许可证的时间作为计收违约金的截止时间。

用地单位在约定的开工日起1年后申请延期的,不予受理。因涉嫌闲置土地,受理延期申请的部门应转监察部门进行处理,同时告知用地单位。

用地单位申请延期总期限已满1年、但未超过约定开工之日起1年,再次申请延期的,不同意延期,按约定计收违约金(违约金计收标准同本条第二款)。同时,给予出具加快办理开工手续的函(有效期至约定的开工日起1年),责令用地单位尽快开工。

四、已经认定为闲置的土地,用地单位申请按延期开工方式处置的,属政府、政府有关部门或不可抗力的原因造成土地闲置的,同意其延期且不计收违约金,延长期限最长为自闲置原因消除之日或批准延期之日起1年,竣工时间相应顺延;属用地单位自身原因造成土地闲置的,不予受理延期开工手续,按规定计收闲置费,并按已签订的合同、协议及划拨决定书约定计收违约金。

闲置费计收天数为认定的土地闲置之日至下发《闲置土地认定书》之日的总天数,但在《闲置土地认定书》送达之前,用地单位已取得施工许可证并已实际动工开发建设的,以其取得施工许可证之日作为计收闲置费的截止时间。监察支队向闲置土地用地单位下发《征缴土地闲置费决定书》及《征缴违约金通知书》,并将《征缴违约金通知书》移交出让金征收科征缴。同时给予出具加快办理开工手续的函(有效期至约定的开工日起1年),限期开工时限不得超过认定的土地闲置之日起1年、且不能超过《闲置土地处置办法》第十四条规定应当收回国有土地使用权的时间。

五、已经开工的项目用地,用地单位在约定的竣工日前申请延期的,同意延期且不计收违约金。属政府、政府有关部门或不可抗力的原因造成延期的,同意延长的期限自原因消除之日或批准延期之日起不超过“首次约定竣工日时剩余建筑面积对应的延长总期限(表1)”;属用地单位自身的原因造成延期的,延长期限自首次约定竣工日起不超过“首次约定竣工日时剩余建筑面积对应的延长总期限(表1)”。多次申请延期竣工的,亦不能超过前述总期限。

用地单位在约定的竣工日后申请延期,属政府、政府有关部门或不可抗力的原因造成延期的,不计收违约金,同意延长的期限自原因消除之日或批准延期之日起不超过“首次约定竣工日时剩余建筑面积对应的延长总期限;属用地单位自身的原因造成延期的,按最新签订的合同、协议或划拨决定书的约定计收违约金, 违约金计收天数按最后约定的竣工之日至用地单位申请延期之日计算,但在申请延期之前,已取得工程竣工验收文件的,以其取得工程竣工验收文件之日作为计收违约金的截止时间,同意延长期限自首次约定竣工日起不超过“首次约定竣工日时剩余建筑面积对应的延长总期限。

属用地单位自身的原因造成延期且延期总期限已超过“首次约定竣工日时剩余建筑面积对应的延长总期限”,不同意延期,按最新签订的合同、协议或划拨决定书的约定计收违约金,并责令用地单位尽快竣工。

首次约定的竣工日指用地单位正式提出延期申请前最后一次同时约定开工和竣工时间的合同、划拨决定书或补充协议中对应的竣工日期。最新约定竣工时间指用地单位正式提出延期申请前最后一次签订的合同、划拨决定书或补充协议中对应的竣工时间。

表1 首次约定竣工日时剩余建筑面积对应的延长总期限

项目剩余建筑面积

延长竣工总期限(以内)

小于10万平方米(含)

2

10-20万平方米(含)

3

20-30万平方米(含)

4

30—50万平方米(含)

5

大于50万平方米(含)

6

六、闲置土地按《闲置土地处置办法》等有关规定认定闲置原因;非闲置土地有下列情形之一的,可认定为政府、政府有关部门或不可抗力的原因造成不能按期开、竣工:

(一)未按照用地合同或者划决定书约定、定的期限、条件将土地交付用地位,致使目不具备动工开条件的;

(二)土地利用划、城乡规划依法修改,造成用地位不能按照用地合同或者划决定书约定、定的用途、划和建条件开或竣工的;

(三)国家出台相关政策,需要对约定、定的划和建条件行修改的;

(四)因置土地上相关利人纠纷、群众信访等原因无法工开或竣工的;

(五)因事管制、文物保等原因无法开、竣工的;

(六)政府、政府有关部门负责的征地拆迁工作、基础设施建不到位的;

(七)城区人民政府或开区管委会出具属政府或部原因的明的;

(八)宗地土地使用条件整并划部批准的;

(九)因宗地涉及诉讼、司法封等原因造成不能按期开、竣工的;

(十)出现地质环境不利因素、自然灾害等不可抗力的;

(十一)政府、政府有关部影响用地单位开发建设的其他行

七、各分局应当强现场,在目距开竣工期限前向用地送开工、竣工提醒通知,催促其按期开工、竣工,或通过诚信管理等手段催促其尽快履行合同约定的义务。

八、目用地因整土地使用条件的手,需要重新定开工日、竣工日的,可重新约定,不受本细则第三、第六条的限制。重新约定的开工日不超过签订补充协议之日起一年,竣工日相应顺延。重新约定的开工日、竣工日视为首次定的开工日、竣工日。

已开工项目因调整土地使用条件需重新约定竣工日的,不受本细则第七条的限制,按照表1确定其延长竣工的总期限。重新约定的竣工日视为首次定的竣工日。

九、私宅建设用地的开竣工管理办理程序可适当简化,由受理部门直接签订补充协议或函复其同意延期,不提交业务会审议。

十、本细则施行前签订的用地合同或者划决定书对违约责任有明确定或规定的,按原用地合同或者划决定书处理。

十一、本细则自2017年   月1日起施行,有效期5年。原《南宁市国土源局建设项目用地开竣工管理法》、《关于修改<南宁市国土源局建设项目用地开竣工管理>有关条款的通知》、《南宁市国土资源局关于进一步规范建设项目用地开竣工管理实施细则》(南国土资规20164)同时废止。

 


        附件2:

起草说明

 

一、起草的背景和必要性

为了节约集约、有效利用土地资源,国家通过规范供地合同的开竣工管理、建立土地市场动态监测监管制度、加强闲置土地处置等一系列组合拳,强化了建设用地供后监管工作。我局在2012年、2013年先后出台了《南宁市国土资源局建设项目用地开竣工管理暂行办法》,《关于修改<南宁市国土资源局建设项目用地开竣工管理暂行办法>有关条款的通知》,明确了开竣工的标准、处置程序、延期竣工的认定等内容,这对规范我局的供地管理起到了积极的作用。近几年,我局开展了审管分离的改革,土地利用科不再承担具体的供地业务,局审批办、出让服务中心、各开发区国土分局受托承担具体审批业务。结合国土部《闲置土地处置办法》,我局依法重新规范了闲置土地的认定、处置流程和工作要求,明确了监察部门的职能分工。同时,重新梳理了延期开竣工事项,将其一分为二,明确延期开工审批属行政许可事项,由相关供地部门具体办理;延期竣工属行政管理事项,由承担土地利用动态巡查的国土分局具体经办。此外,供地合同属要式合同,在过去的管理工作中,由于对合同条款约定不够规范、不够科学。如没有给用地单位合理的开工时间,导致出现土地违约闲置等一系列问题,对不按期开竣工的按土地价款总额的一定比例收取违约金,没有上限规定,由于土地价款数额较大,不仅加重了用地单位的负担,执行力较差,而且达不到促进用地单位合理开发利用的初衷。

    20166月,我局出台《南宁市国土资源局关于规范我市新供建设项目用地开竣工时间管理若干意见》,对项目用地的交地、开工、竣工时间进一步规范。考虑到供后监管特别是开竣工管理涉及供地、监察、分局等多个部门,环节多而复杂,有必要进一步细化和规范开竣工的管理。因此,为了更好的衔接政策对开竣工管理要求,结合近几年实际工作中遇到的问题,我局拟定了本《通知》,旨在进一步科学规范管理供地合同和开竣工的管理工作,合法合理行政,提高管理水平。

二、制定的依据

(一)《闲置土地处置办法》(中华人民共和国国土资源部令第53号)第十二条规定,属于政府、政府有关部门的行为造成土地闲置的,市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商,可选择延长动工开发期限。签订补充协议,重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起,延长动工开发期限最长不得超过1年。

第二十二条规定,国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书应当就项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定。约定、规定动工开发时间应当综合考虑办理动工开发所需相关手续的时限规定和实际情况,为动工开发预留合理时间。

因特殊情况,未约定、规定动工开发日期,或者约定、规定不明确的,以实际交付土地之日起1年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。
  第二十三条规定,国有建设用地使用权人应当在项目开发建设期间,及时向市、县国土资源主管部门报告项目动工开发、开发进度、竣工等情况。

第二十四条规定,国有建设用地使用权人违反法律法规规定和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的,依照本办法规定处理完毕前,市、县国土资源主管部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请,不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。

(二)《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十九条规定,非农业建设项目的用地单位和个人必须在用地合同约定或者用地批准文件规定的期限内动工。有下列情形之一,致使用地单位和个人在规定期限内无法动工的,可以向原批准用地的机关申请延期,延期最长不得超过二年:
    1、不可抗力;
    2
、国家政策重大调整;
    3
、政府和政府部门行为;
    4
、其他正当理由。

(三)《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)第十四条明确要求,土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。

(四)《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发〔201034号)第(六)款规定,实施住房用地开发利用申报制度。从201041起,市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时,向国土资源管理部门书面申报,各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的,用地者要在到期前15日内,申报延迟原由,市、县国土资源管理部门应按合同约定认真处理后,可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式,对申报内容进行约定监管。对不执行申报制度的,要向社会公示,并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。

(五)《国土资源部 住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发〔2010151号)第(四)款规定,严格划拨决定书和出让合同管理。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设,自开工之日起三年内竣工。

(六)《国土资源部关于运用土地市场动态监测与监管系统 加强土地供应和开发利用监管的通知 》(国土资发〔201126号);各类住宅项目约定开竣工时间必须符合约定土地交付之日起一年内开工建设,自开工之日起三年内竣工的要求。

(七)《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定,受让人不能按期开工,应提前30日向出让人提出延建申请,经出让人同意延建的,其项目竣工时间相应顺延,但延建期限不得超过一年。

(八)其他有关政策和文件。

三、《通知》的主要内容及有关问题的说明

本通知一共分为十二条,主要包括:供地监管部门的职责分工、规范供地合同有关开工、竣工时间、标准及违约金的约定、延期开工、延期竣工、闲置土地延期开工的办理等相关内容。

(一)第一条明确供地监管部门的职责分工。

(二)第二条明确项目用地交地时间、开竣工时间的约定按南国土资规[2016]0001号文的相关规定执行。

明确开、竣工违约金的计收及用地开竣工的标准。目前,没有政策文件明确违约金计收标准,根据外地的经验,深圳市按延期半年到年分别按出让金的5%20%计收,福建江山市按每日0.03‰计收。结合我市实际,确定为每延期一日,开、竣工违约金按土地价款总额的0.1‰计收。其中,开工违约金按1年计算,约为3%,因此,开工违约金最高金额确定为单次计收开工违约金最高金额不超过土地价款总额的3%;因竣工违约不属我局主管业务范畴,为了合同具有可操作性的同时也能督促用地单位尽快开工,结合实际经验,竣工违约金最高额确定为单次计收竣工违约金最高额不超过宗地土地价款总额的0.5%。如原签订的合同、划拨决定书或补充协议有约定的按原约定。

竣工违约金计算对比表

出让金总额(万元)每日按0.0001计算,1年违约金(万元)每日按0.0001计算,2年违约金(万元)竣工违约金(万元)竣工违约金(万元)竣工违约金(万元)
出让金出让金0.5%出让金0.1%
1%
100.3650.730.10.050.01
1003.657.310.50.1
5000182.536550255
1亿3657301005010
2亿730146020010020
3亿1095219030015030
4亿1460292040020040
………………………………
10亿365073001000500100
去年最高:融创18亿6570131401800900180
今年最高:中昂4.9亿1788.5357749024549


项目开工标准按《闲置土地处置办法》的具体要求;根据市建委《关于建设工程竣工验收阶段并联审批工作流程再造的通知》(南建质安2015-74号),房屋建筑工程流程需经过工程竣工预验收、规划条件核实及工程竣工五方验收等环节,为了有利于合同管理,竣工标准按宗地取得最后一期工程竣工预验收文件、规划条件核实、工程竣工五方验收文件、工程规划竣工备案表、竣工验收备案证明书、竣工验收合格证等。

(三)第三条明确不同时点申请延期开工的处理原则。

(四)第四条明确闲置土地申请延期处理原则

(五)第五条针对已经开工的项目用地,申请延期竣工的相关处理原则。

(六)第六条明确非闲置土地可认定属政府行为造成不能按期开、竣工的情形。

(七)第七条明确各有关部门加强监管的内容。

(八)第八条明确办理调整土地使用条件的用地手续时涉及延期开竣工的,其重新约定的开竣工时间属首次约定的开竣时间;办理调整土地使用条件的用地手续时涉及单独延期竣工的,其重新约定的竣工时间属首次约定的竣时间。因调整土地使用条件属于第七条规定的政府原因,因此不计收违约金。

(九)第九条明确私宅建设用地的办理程序,由于涉及历史遗留问题多、手续比较复杂,开竣工管理可适当简化,不需提交业务会讨论开竣工延期审批手续,可由受理部门直接办理相关手续。

(十)第十条按照法理从旧兼从轻的原则,明确了新旧政策的之间的关系,原合同或协议已有约定的按原约定执行。

(十一)第十一条明确了通知的执行时间,以及新旧政策的之间的关系。

四、关于各部门修改意见的采纳情况

《通知》已征求市发改委、市建委、市规划局、市住房局、青秀区政府等相关部门的意见。市发改委、市规划局、市住房局、青秀区政府四个部门无修改意见。针对市建委提出的修改意见,已在文中进一步修改完善。同时还征求了几家用地单位即行政相对人的意见。

我局于2017 年2 月1 日施行了《南宁市国土资源局关于进一步规范建设项目用地开竣工管理实施细则》,并于2017年1月13日将相关材料报送法制办,请其予以审查备案。2017年5月12日,张沛副秘书长召集法制办、我局、审计局、财政局等部门开会专题研究《细则》备案问题,会议建议我局对于竣工违约金上限金额五万的标准再商榷。2017年5月19日,法制办函复我局,称此次备案审查不予通过,要求我局对该规范性文件进一步修改完善。现我局再次研究,再次进行了修改完善。



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